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 買屋FAQ  賣屋FAQ

 


 

如何避免購屋陷阱?

1.   對於銷售廣告的內容有“使用”兩字時,應向銷售人員(仲介或屋主)確認有登 記的權狀坪數,以免被誤導

2.  
在向仲介公司支付斡旋金或定金時,要求出示其屋主的委託書或授權書,以保障 其合法的權益,在支付定金時應先核對收款人的身份證與標的物的所有權人是否 相同,支票開立指名屋主姓名且禁止背書轉讓

3.  
於簽定房屋買賣契約時,應要求申請出當日的房屋、土地謄本,以確保產權的設 定狀況

4.   
善用購屋履約保證制度

5.  
盡量向合法及口碑良好的房屋仲介公司購屋


    如何選擇房屋仲介公司?

    1    選擇口碑佳歷史久的當地品牌房屋仲介公司

    2   
    選擇通過國家考試的不動產經紀人服務

    3   選擇有加入房仲業經紀業同業公會的公司

    看房子時應注意哪些地方與細節?

    1.  大小環境

    2.   對外交通動線

    3.  全家人之生活機能便利性

    4. 房屋格局、通風、採光良好性

    5.   屋是否有滲漏水或鋼筋外露

    6.   公共設施是否維護良好,有無被佔用,分管協議書之內容

    7.   白天與晚上之差異性(白天與夜晚均應去看一次房屋)


    如何評估房屋的價格?  

     

    1.             地段

    2.             建築品質

    3.             屋齡

    4.             管理嚴謹度

    5.             住戶素質

    6.             裝潢附加價值

    7.             景觀

    8.             產品特性(稀少性)

    9.             發展潛力


    如何了解房地產產權清楚?
    1.             室內坪數、公共設施(大小公設)應分算清楚
    2.             調閱謄本、地籍圖、建物平面圖、都市計劃圖、分區使用證明(店面及別墅 產品需要)、竣工圖(店舖產品)
    3.             房屋若有租賃情況應事先審閱租賃契約書
    4.             簽訂買賣契約當日應調閱最新之謄本,了解“他項權利”內容


    如何計算房地產面積?

    權狀之面積計算單位以平方公尺計,換算成“坪”僅須乘以0.3025計算坪數時應注意室內實際可供私人使用之面積、大小公設應分開了解,並計算公設比是否偏高(公設比=大小公設面積÷總面積),(公寓房屋公設比約佔10%,電梯華廈約15%-20%,設有公共設施大樓約23%-30%),車位之持分比是否與現況相符合。

    如何向銀行辦理貸款?

     

    1.             填寫申請書,準備身份證、戶口名簿、所有權狀等證件

    2.             銀行進行徵信及房屋鑑價

    3.             核定貸款額度及利率

    4.             銀行對保

    5.             設定擔保品

    6.             銀行撥款


    如何避免買到重大瑕疪房子?

    1.   輻射屋:於買賣簽約前可請仲介公司提供輻射偵測證明

    2.   海砂屋:海砂屋的初步判斷方式,可觀察廚房或廁所有水管經過的地方及地下 室,是否有水泥脫落或鋼筋外漏的現象,陽台的部份也是較容易顯現出來的部 份,如須進一步證明,則須找專業鑑定公司做檢查

    3.   是否為道路預定地:可至地政機關調閱地籍圖,然後至北市府建管處調都市計 劃圖作比對


    4.  危樓:是否因地震受損,可至台北市建管處查訊,也可直接上網查訊或詢問附 近鄰居

    購屋交易流程與相關費用?

    1.             簽約:印章、身份證

    2.             用印:戶口名簿影本一份、須貸款者另附、印鑑章、印鑑證明一份

    3.             完稅:簽立商業本票

    4.             交屋:交付尾款並點收屋,收回商業本票

    5.            
    買方須繳交費用,房屋價款、契稅、印花稅、公證費、代書費、簽約費,有貸 款者另有抵押權設定代辦費

    房屋點交要注意哪些事項?

     

    1.             原屋主若有設定抵押等是否已取消

    2.             原屋主承諾贈送物品

    3.             原屋主承諾修繕的瑕疪地方是否已修好

    4.             水電、瓦斯、水龍頭、馬桶、電燈、門、窗戶等是否完整可使用

    5.             地價稅、房屋稅、瓦斯、管理費等分算稅費

    6.             重新更換門鎖及鑰匙

    7.             如有房客租賃行為應重新另訂新契約


    購屋如何節稅

     

    1.             辦理戶籍遷入,至稅捐機關辦理房屋稅、地價稅、自用稅率

    2.             二年內重新購買房地可退還上次已繳之土地增值稅,但須符合下列規定

    A.     都市內土地三公畝,非都市內土地七公畝限制

    B.     新購土地總現值高於原先賣出土地總現值

    C.     同一所有權人

    D.     五年內不得出售

    E.      本人或配偶直系親屬設籍


    如何購買法拍屋?

    1.             購屋銀行法拍屋有三種方式

    A.     找到原債務人情況:看中合意的銀行法拍屋Þ與銀行承辦人員接洽Þ簽訂購買意願書Þ銀行經所有權人同意,提出法拍屋撤拍申請Þ簽約Þ用印Þ繳稅Þ過戶Þ交屋

    B.   找不到原債務人:看中合意的銀行法拍屋Þ看房子所在環境Þ到法院交付總價20%額度 

    (保證金)投標Þ投標成功Þ七天內繳交所有價金(80%的價金可向銀行洽談貸款),另和銀行洽談,並簽立允諾書,提供相當於保證金存單當作質押,銀行先評估申請者信用狀況  Þ     可請銀行先行承受該筆法拍屋後再購買

    C.   購買銀行承受擔保品:看中合意的銀行法拍屋(銀行已承受)Þ到銀行洽談Þ看屋況、議價Þ簽約、用印Þ繳稅費Þ過戶Þ交屋

    2.            
    直接向法院標購法拍屋須準備及注意事項:


    A.     先須了解產權現況是否清楚,如點交、不點交、是否有第三人占有

    B.     是否有優先購買權人

    C.     是否有租賃權問題

    D.     拍定後抵押權是否塗銷

    E.      因無法事先了解屋內情形,只能向鄰居詢問概況

    F.      須準備投標總價20%的保證金,如投標成功於七日內補足全額


     


    如何避免售屋陷阱?

1.      選擇有政府立案且加入仲介同業公會之仲介公司

2.      委託前應至仲介公司了解公司營運狀況

3.      經紀人是否有通過國家不動產營業員考試合格

4.      勿以未簽委任契約方式任由仲介人員帶看,以免發生不肖仲介人員私下收取買方訂金不告而別,屋主投訴無門(仲介公司不須負責任,因為屋主未委託其公司)且須對買方負責

5.      選擇較有品牌或區域經營已久較有口碑之仲介公司


    房屋價格會受什麼因素影響?

    1.      當地區之預售屋行情,俗話說“預售屋為市場行情之指標”

    2.      經濟因素(全球經濟景氣、利率、匯率、稅率)

    3.      政治因素(政府政策、兩岸局勢、選舉等)

    4.      重大公共工程建設

    5.      學區、公園綠地、交通等,生活機能完整性

    6.      產品供需問題

    7.      季節性(海邊山上房子夏天較好賣,冬天有溼冷之感)

    8.      建築品質、管理、外觀、公共設施、住戶素質等


    如何評估房屋價格?

    1.      地段

    2.      建築品質

    3.      屋齡

    4.      管理嚴謹度

    5.      住戶素質

    6.      裝潢附加價值

    7.      景觀

    8.      產品特性(稀少性)

    9.      發展潛力


    如何選擇房屋仲介公司?

    1.      選擇口碑佳歷史久的當地品牌房屋仲介公司

    2.      選擇通過國家考試的不動產經紀人服務

    3.      選擇有加入房仲業經紀業同業公會的公司


    委託仲介公司要注意哪些事項?

    1.      要注意是否為合法登記且加入公會的房屋仲介公司

    2.      仲介公司的經紀人員是否俱備合格證照,且服務熱誠是否值得信賴

    3.      在簽定委託銷售契約書前,應有充分了解契約內容,委託如有疑問應和仲仲公司人員詳加討論至明白為止

    4.      委託契約大致分為

    A.     專任委託:仲介公司在一定的契約期限內,負擔一切廣告銷售費用,全力投入銷售,賣方在此期間內不得自行處理或另行委託他人銷售。

    B.     一般委託:屋主可自行銷售,也可以委託多家仲介公司銷售,缺點是多頭馬車,仲介公司大都不會盡力處理。


    售屋交易要注意哪些事項?

    1.      分成四大步驟:

    A.     簽約:土地、建物權狀正本、印章、身份證

    B.     用印:戶口名簿影印本一份、印鑑證明一份、印鑑章、近期房屋稅、地價稅單正本

    C.     完稅:繳交稅單、簽收商業本票

    D.     交屋:點交房屋收取價款退還商業本票

    2.      售屋須準備費用有:

    A.     土地增值稅

    B.     代書簽約費

    C.     房屋稅及地價稅

    D.     申報財產交易所得稅

    E.      管理費

    F.      水電瓦斯費


    房屋點交要注意哪些事項?

    1.      屋主若有設定抵押等,是否已取消

    2.      屋主承諾贈送物品是否齊全

    3.      屋主承諾修繕的瑕疪地方是否已修好

    4.      水電、瓦斯、水龍頭、馬桶、電燈、門、窗戶等是否完整可使用

    5.      地價稅、房屋稅、瓦斯、管理費等分算稅費


    售屋如何節稅?

    1.      先了解是否可享用一生一次之優惠自用住宅增值稅

    A.     可享用自用稅率時應把握一生一次之機會,名下若有多戶不動產,可選擇同一天辦理更名,一併享用自用稅率(只要有直系親屬設籍於房屋內)

    B.     換屋族應注意,自用住宅重購退稅之優惠,只要於出售前後二年內,購入自用不動產且土地價值超過售出房屋之土地時,即可辦理退稅,但辦理退稅之新購不動產,五年內不得再出售或出租等行為

    C.     若本人已用過自用住宅優惠稅率或房屋有出租營業等行為時,可將房屋先更名於配偶名下,再以配偶之優惠自用住宅稅率申請


    售屋管道有哪些?

         自己出售、仲介公司、代書、網路、親朋好友緣故關係

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